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Financement d’un bien propre avec des fonds communs : dans quels cas une récompense est-elle due à la communauté ? Cass. civ. 1ère du 9 septembre 2026, n° 24-22.791

Financement d’un bien propre avec des fonds communs : dans quels cas une récompense est-elle due à la communauté ? Cass. civ. 1ère du 9 septembre 2026, n° 24-22.791

Publié le : 12/11/2026 12 novembre nov. 11 2026
Rédaction

Un époux acquiert un appartement avant son mariage grâce à un crédit, le met en location et rembourse les mensualités avec les loyers. Au moment du divorce, il estime ne rien devoir à la communauté : le bien lui est propre, les loyers aussi.

La Cour de cassation lui donne tort. Par un arrêt du 9 septembre 2026 (Cass. civ. 1ère, n° 24-22.791), elle juge que les loyers d’un bien propre affectés au remboursement de son prêt ouvrent droit à récompense au profit de la communauté. Cette solution intéresse directement tous les époux mariés sous le régime légal qui détiennent un bien de rapport acquis à crédit.

 

Biens propres, revenus et récompense : les notions à connaître


Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, chaque époux conserve ses biens propres. Il s’agit notamment des biens possédés avant le mariage ou reçus par donation ou succession pendant celui-ci. Les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage forment, eux, la communauté.

La difficulté porte sur les fruits et revenus des biens propres, comme les loyers d’un appartement. Le bien reste propre, mais l’article 1401 du Code civil range dans la communauté les économies faites sur ces revenus. L’article 1403 du même Code précise toutefois que la communauté n’a droit qu’aux fruits perçus et non consommés. Autrement dit, les loyers dépensés sans fraude pour les besoins courants ne donnent lieu à aucun compte.

La récompense est le mécanisme qui rééquilibre les patrimoines lors de la liquidation. Selon l’article 1437 du Code civil, l’époux qui a tiré un profit personnel des fonds communs doit indemniser la communauté. Son montant obéit à l’article 1469 du Code civil : lorsque les fonds ont servi à acquérir un bien, il ne peut être inférieur au profit subsistant, calculé sur la valeur actuelle du bien.

A noter : le profit subsistant est l’enrichissement que les fonds communs procurent au patrimoine propre d’un époux au jour de la liquidation, mesuré d’après la valeur actuelle du bien financé.
 

L’arrêt du 9 septembre 2026 : des loyers « non consommés » lorsqu’ils financent le bien


En l’espèce, les époux étaient mariés sous le régime légal et avaient divorcé en 2017. Lors du partage, la Cour d’appel de Montpellier avait fixé à 81 065,99 euros la récompense due par l’ex-mari au titre du remboursement d’un crédit immobilier. Ce prêt, souscrit avant le mariage, avait financé un bien propre dont les loyers payaient les échéances.

L’époux soutenait que ces loyers avaient été « consommés » par le paiement des mensualités. Ils seraient donc restés des biens propres, et la communauté ne se serait jamais appauvrie. Il invoquait aussi le droit au respect de ses biens garanti par la Convention européenne des droits de l’homme.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en trois temps :
  1. La communauté comprend les économies faites sur les fruits et revenus des propres (article 1401 du Code civil) ;
  2. Ne sont pas « consommés », au sens de l’article 1403 du Code civil, les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ;
  3. Ces revenus étant affectés à la communauté, leur emploi pour financer le propre lui ouvre droit à récompense (article 1437 du Code civil).

La notion de fruits consommés vise donc les dépenses de la vie courante, et non l’investissement patrimonial. Utiliser les loyers pour rembourser le crédit revient à capitaliser au profit d’un seul époux, ce que le régime légal compense.
 

Conséquences pratiques et rôle de l’avocat


Concrètement, une récompense est due à la communauté dès que des fonds communs ont servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien propre. Sont concernés les salaires des époux, mais aussi les loyers d’un propre affectés au remboursement de son prêt. Peu importe que l’argent n’ait jamais transité par un compte joint.

L’avocat intervient à plusieurs moments :
  • avant ou pendant le mariage, pour conseiller un contrat de mariage adapté, comme une séparation de biens, si l’un des époux détient un patrimoine locatif ;
  • lors de la liquidation, pour reconstituer les flux financiers à partir des relevés bancaires et des tableaux d’amortissement ;
  • dans le calcul, pour chiffrer précisément la récompense selon l’article 1469 et contester une évaluation erronée du bien ;
  • en cas de désaccord, pour défendre les intérêts de son client devant le juge aux affaires familiales, puis le cas échéant en appel.

Le cabinet Grimberg & Associés, à Taverny, accompagne les époux en droit de la famille et des successions, de la préparation du divorce jusqu’au partage.
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